Od roku 2012 padlo placení velkých oprav bytových domů na bedra majitelů a brzy se ve schránkách začaly objevovat účtenky s odpovídajícím sloupcem. Mnozí však nevědí, za co se jejich peníze utrácejí, kdy budou opravy probíhat, od kdy mají přispívat obyvatelům nových budov a co se stane, když nezaplatí. Mluvíme o tom v článku.

podíl

Kam jdou příspěvky na větší opravy?

Veškeré platby na větší opravy (spolu s dotacemi od státu) jdou do FKR – Fondu kapitálových oprav. Nebo spíše jeho regionálního provozovatele, který se podílí jak na získávání finančních prostředků, tak na vypracování plánu a organizování oprav. Sazba za velké opravy je stanovena regionálními úřady (pro Moskvu v roce 2023 to bude od 24,09 rublů za metr čtvereční, pro Petrohrad – 11,90–12,99 rublů), zatímco tarify se mohou lišit pro různé typy a kategorie domů.

Platit za větší opravy v souladu s částí 1 čl. 169 bytového zákoníku Ruské federace jsou vlastníci nebytových prostor a bytů v bytových domech povinni tak učinit, pokud jsou zahrnuti do regionálního nebo federálního programu generálních oprav. Na tvorbě tohoto programu se podílejí městské úřady: zařazují do něj nové, nedávno postavené objekty a odškrtávají nouzové byty určené k demolici.

Seznam prací poskytnutých k generální opravě zahrnuje:

  • Opravy společných prostor (vchody, sklepy, půdy a střechy);
  • Opravy obecného zařízení budov (okna, dveře, výtahy, schodiště, skluzy na odpadky atd.);
  • Obnova fasády a základů;
  • Opravy vnitropodnikových inženýrských sítí (kanalizace, topení, osvětlení).

Tento výčet mohou krajské úřady rozšířit například o zateplení fasád nebo větrání. Vlastníci sami mohou ovlivňovat seznam objektů ke generální opravě: na schůzi TSN mohou po upozornění zástupce FKR rozhodnout o navýšení tarifu za účelem urychlení procesu nebo zařazení víceprací do programu. Majitelé nemovitostí navíc mohou žádat stát o dotace na tyto účely.

Na jak dlouho je naplánována obnova vašeho domova a co přesně se tam bude opravovat, zjistíte na webu krajského provozovatele fondu generálních oprav.

Majitelé kterých domů nejsou povinni platit velké opravy?

Podle zákona nesmí majitelé následujících kategorií nemovitostí platit za větší opravy:

  • Zchátralé a zchátralé domy. Obyvatelé těchto domů zpravidla podléhají programům přesídlení a samotné domy podléhají demolici. Do této chvíle jsou občané tam žijící osvobozeni od příspěvků na větší opravy a všechny jimi zaplacené peníze poté, co byl dům prohlášen za bezpečný, budou vráceny;
  • Bydlení na základě sociální nájemní smlouvy. V tomto případě je ve vlastnictví místních obecních úřadů. Budou také přidělovat prostředky na velké opravy;
  • Objekty na území, které je stahováno pro potřeby vlády. Například pro výstavbu silnic, železnic, elektrického vedení, plynu, vodovodu atd. (seznam důvodů je uveden v článku 49 zemského zákoníku Ruské federace). V takové situaci bude platit i stát;
  • Nemovitosti ve městech a obcích, které plánují přesídlení.

Tarify za velké opravy, jak již bylo zmíněno, se mohou lišit v závislosti na typu bydlení. Například údržba předrevolučních domů v Petrohradě bude stát více než „Chruščov“ nebo panelové domy.

Kdy začnou obyvatelé novostaveb platit velké opravy?

Otázka, zda je nutné platit za větší opravy, se přirozeně nabízí každému, kdo se rozhodl pro koupi nemovitosti v novostavbě: vždyť tam není třeba nic opravovat. Odpověď je jednoduchá: je to nutné (podle článku 170 zákona o bydlení), ale pouze tehdy, když je dům oficiálně zařazen do programu generálních oprav. Ze zákona se tak musí stát nejpozději do pěti let od zprovoznění zařízení, ale většinou se tak děje dříve – termíny stanovují kraje.

ČTĚTE VÍCE
Kolik stojí kladivový drtič?

Pokud je to žádoucí (například pokud dům z nějakého důvodu vyžaduje naléhavé opravy), lze proces urychlit rozhodnutím shromáždění vlastníků. Chcete-li to provést, budete muset kontaktovat operátora FKR v regionu.

Kdo se může legálně vyhnout platbě za větší opravy nebo získat slevu

Pouze ty kategorie občanů, kteří mají nárok na dávky od státu, nemohou ze zákona platit větší opravy. To zahrnuje:

  • Nepracující důchodci. Dávka se poskytuje osaměle žijící osobě nebo rodině dvou starých lidí. Pokud důchodce pracuje nebo bydlí u práceschopných příbuzných, na větší opravy nejsou slevy. Výše dávky závisí na věku: ve většině regionů Ruské federace platí důchodci po 70 letech o 50 % méně a po 80 letech jsou zcela osvobozeni od příspěvků;
  • Osoby se zdravotním postižením první a druhé skupiny a také rodiny s postiženými dětmi. Tyto kategorie občanů dostávají 50% slevu;
  • Občané a rodiny s příjmem pod hranicí životního minima nebo minimální mzdy. Velikost dávky závisí na regionu;
  • Účastníci a osoby se zdravotním postižením Velké vlastenecké války, přeživší blokády, váleční veteráni, váleční veteráni, oběti černobylské havárie. Velikost dávky pro tyto osoby (50–100 %) se také může lišit podle regionu;
  • Velké rodiny a rodiče vychovávající děti sami.

Přesné seznamy příjemců a výši slevy naleznete na stránkách krajských úřadů nebo pobočky FKR. Také v regionech se postup při poskytování slev liší: někde dostanete účtenky na menší částku, jinde vám kompenzace za větší opravy chodí na váš osobní bankovní účet formou dotace.

Provozovatel fondu si zpravidla sám vyžádá údaje o příjemcích od různých ministerstev (Penzijní fond, orgány sociální ochrany atd.). V případě, že sleva poskytovaná státem není časově rozlišena, můžete provozovatele kontaktovat sami podáním žádosti prostřednictvím MFC. V tomto případě obdržíte přepočet za všechny předchozí měsíce, během kterých byla dávka přiznána.

Jak vzít rekonstrukci domu do vlastních rukou

Pokud má nárok na slevy jen málokdo, pak mohou všichni majitelé ze zákona převzít odpovědnost za větší opravy do svých rukou. Za tímto účelem musí obyvatelé na schůzi TSN určit postup a načasování prací, stanovit tarif pro platbu (nemůže být nižší než minimální v regionu) a poté si otevřít speciální bankovní účet, na který budou peníze půjde. Všechny akce bude samozřejmě nutné koordinovat s operátorem FKR.

Jakmile budou mít majitelé domů samostatný účet, budou moci kontrolovat příjem a výdaje finančních prostředků, vybírat dodavatele a nastavovat seznam prací a také určovat dobu opravy, aniž by museli čekat, až se dostanou do rukou krajských úřadů. jejich domov. Majitelé si také mohou pronajmout společné prostory nebo umístit na fasádu reklamní poutače a získané příjmy použít na větší opravy.

Co se stane, když účtenku nezaplatíte?

Pokud neuhradíte účtenky za větší opravy, budete mít dluh a po dvou měsících začne provozovatel FCR účtovat penále na celou dlužnou částku. Pokuta podle čl. 155 bytového zákoníku Ruské federace, je 1/300 klíčové sazby Ruské banky (0,025 % z celkového dluhu) za každý den. Pokud to nepomůže a vlastník bytu bude ignorovat veškerá oznámení o dluhu, může provozovatel peníze vymáhat soudní cestou (lze tak učinit, pokud dlužník neplatí déle než šest měsíců).

ČTĚTE VÍCE
Která rajčata nejsou napadena plísní?

Soudní rozhodnutí v takových případech probíhá poměrně rychle (zpravidla do týdne), poté mohou soudní exekutoři obstavit účty a majetek neplatiče nebo omezit jeho cesty do zahraničí.

Dluhy lze legálně odepsat prostřednictvím konkurzního řízení, ale pokud se případ dostane k soudu, vyplatí se zkontrolovat promlčecí lhůtu: dluhy lze vymáhat pouze za poslední tři roky.

Jak se vypořádat s dluhy za velké opravy od předchozího majitele

Vzhledem k tomu, že platby za větší opravy jsou vázány na byt, nikoli na konkrétního vlastníka, jako je tomu u všech ostatních inženýrských sítí, přejdou dluhy předchozího vlastníka nemovitosti zcela legálně na nového.

Bohužel neexistují žádné způsoby, jak vymáhat dluhy po starém majiteli bytu. Pokud však dluží vysokou částku a provozovatel FKR se ji chystá uhradit soudní cestou, můžete využít již zmíněnou promlčecí lhůtu. To vám umožní platit pouze za poslední tři roky od data podání žádosti.

Co dělat, když není zaslán doklad o větší opravě

Účtenky za velké opravy začnou přicházet zpravidla šest měsíců po zařazení domu do příslušného programu. Stává se však, že účtenky k příjemci nedorazí. V tomto případě, jak ukazuje soudní praxe, bude odpovědnost za platbu stále ležet na majiteli – je to on, kdo je povinen zjistit od provozovatele FKR všechny potřebné informace o platbách. To lze provést kontaktováním pobočky fondu osobně, telefonicky nebo online – na webových stránkách organizace. Tam můžete dluh zjistit a zaplatit.

  • Kam jdou příspěvky na větší opravy?
  • Majitelé kterých domů nejsou povinni platit velké opravy?
  • Kdy začnou obyvatelé novostaveb platit velké opravy?
  • Kdo se může legálně vyhnout platbě za větší opravy nebo získat slevu
  • Jak vzít rekonstrukci domu do vlastních rukou
  • Co se stane, když účtenku nezaplatíte?
  • Jak se vypořádat s dluhy za velké opravy od předchozího majitele
  • Co dělat, když není zaslán doklad o větší opravě

Právníci na stížnosti občanů odpověděli: „Správcovská organizace odmítla střechu opravit a státní zastupitelství doporučilo obyvatelům, aby si ji opravili sami.“ “Renovace ve vchodu byly provedeny špatně a za přemrštěné ceny a HOA skrývá dokumenty o výdajích.” „Je čas změnit základy domu. Jen není jasné, kdo by to měl udělat.”

Střecha domu zatéká, ale nikdo za to nechce nést odpovědnost

„Střecha našeho bytového domu je zchátralá a na několika místech zatéká. Kontaktovali jsme společnost veřejných služeb a oni odmítli. Dům už neudržují. Napsali jsme státnímu zastupitelství a dostali jsme odpověď: „Udělejte si schůzku s obyvateli a opravte to sami.“ Za koho a co platíme každý měsíc? Co bychom měli dělat?”

Komu a za co platí obyvatelé bytových domů?

Majitel bytu v bytovém domě platí (část 2 článku 154 zákona o bydlení Ruské federace (dále jen zákon o bydlení Ruské federace)):

  • na údržbu a běžné opravy společného majetku domu;
  • pro obytné prostory a inženýrské sítě – zásobování studenou a teplou vodou, kanalizace, elektřina, topení, zemní plyn;
  • na velké opravy.

Platba za údržbu společného majetku se vypočítává podle sazebníku přijatého na valné hromadě vlastníků po dohodě se správcovskou organizací nebo HOA. Pokud neexistuje vlastní tarif – podle tarifů stanovených místní správou na základě stupně zlepšení domu. Za každý pokoj se poplatek počítá v poměru k čtverečním metrům.

Platby za veřejně prospěšné služby se vypočítávají podle sazeb schválených ministerstvem státní regulace tarifů zakládajícího subjektu Ruské federace. Spotřebitelé platí za veřejné služby buď přímo prostřednictvím organizace zásobující zdroje, nebo prostřednictvím organizace správy. Výše poplatku se počítá podle měřičů, a pokud nejsou, tak podle normy. V případě neexistence měřidel má poskytovatel veřejných služeb právo použít při výpočtech násobící faktor. Výjimkou jsou případy, kdy je instalace měřiče technicky nemožná.

ČTĚTE VÍCE
Jaká je nejchutnější odrůda meruněk?

Úhrada velkých oprav se platí do fondu provozovatele kraje, pokud valná hromada vlastníků nestanoví jiný způsob tvorby fondu kapitálových oprav. Minimální příspěvek do fondu oprav kapitálu je stanoven ustavujícím subjektem Ruské federace. Vlastníci na valné hromadě mohou přijmout svůj vlastní tarif, nesmí však být nižší než ten, který je stanoven v kraji.

Kdo je zodpovědný za opravu střechy bytového domu?

Obnova jednotlivých střešních prvků (například odstranění trhlin, částečná výměna opotřebovaných prvků, hydroizolace apod.) je běžnou opravou. Zodpovídá za to řídící organizace. A větší opravy střech (například kompletní výměna střešní krytiny) jsou v kompetenci regionálního provozovatele. Tyto opravy jsou prováděny z prostředků přijatých jako příspěvky na větší opravy.

Existují dva způsoby, jak zjistit, kdy dojde k zásadní rekonstrukci bytového domu:

  • najít informace v GIS systému bydlení a komunálních služeb na adrese domu;
  • podat písemnou žádost krajskému fondu provozovatelů.

Navíc bude možné získat informace nejen o roce opravy, ale také o plánovaných pracích – výměna střechy, oprava inženýrských sítí domu atd.

Změnit harmonogram, soupis prací a zvýšit výši příspěvku mohou pouze vlastníci bytů a nebytových prostor domu. K tomu musí uspořádat schůzi, protože řídícím orgánem bytového domu je valná hromada vlastníků prostor (článek 44 bytového zákoníku Ruské federace).

Co dělat, když správcovská organizace přestane dům obsluhovat?

Existuje několik způsobů, jak tento problém vyřešit.

1. Kontaktujte místní správu. Ta uspořádá soutěž a na základě jejích výsledků určí správcovskou organizaci na údržbu domu. Tato organizace bude muset udržovat a opravovat společný majetek, čistit vchody a místní prostory. Platba bude vypočítána podle tarifu stanoveného správou. Minimální povinný seznam prací je stanoven nařízením vlády Ruské federace ze dne 3. dubna 2013 č. 290.

2. Uspořádat valnou hromadu vlastníků prostor a vytvořit společenství vlastníků nemovitostí. Stanovit výši příspěvku na údržbu společného majetku, postup při provádění plateb a odpovědné osoby (představenstvo, revizní komise), dále plán prací na údržbu a běžné opravy domu.

3. Uspořádejte valnou hromadu vlastníků prostor a vyberte řídící organizaci. Pokud souhlasí s obsluhou domu, je třeba s ní uzavřít dohodu, určit tarif za údržbu společného majetku a soupis prací. Tento seznam musí obsahovat všechny práce stanovené v povinném minimálním seznamu prací.

4. Nemá-li bytový dům více než 30 bytů, mohou obyvatelé zůstat ve vlastní (přímé) správě. V tomto případě je nutné na valné hromadě vlastníků prostor stanovit výši příspěvku na údržbu společného majetku, způsob úhrady a plán domácích prací a zvolit domovní radu a domovního staršího.

HOA klame a neumožňuje vám zkontrolovat dokumenty

„Začali s rekonstrukcí vchodů do našeho domu. Představenstvo HOA má svého dodavatele. My, obyvatelé, jsme s jeho prací nespokojeni: existuje mnoho nedostatků, které se správní rada nechystá napravit. Navíc barva v odhadu je čtyřikrát dražší než ta, která byla použita. HOA zároveň odmítá ukázat doklady potvrzující výdaje.

A co nás ještě trápí: podle dokumentů měly být provedeny velké opravy vchodů, ale pak je představenstvo provedlo – naznačilo aktuální opravy. Změněné dokumenty nejsou poskytovány, nejsou zveřejněny v GIS Bydlení a komunální služby. je to legální? Řekni mi, kam mám jít?”

ČTĚTE VÍCE
Jak oživit mražený kebab?

Jaké dokumenty mohou obyvatelé studovat, i když nejsou součástí HOA?

Každý majitel domu se může seznámit s následujícími dokumenty (část 3 článku 143.1 zákona o bydlení Ruské federace):

  • charta společenství vlastníků domů, osvědčení o státní registraci HOA;
  • registr členů HOA;
  • účetní (finanční) výkazy partnerství, odhady jeho příjmů a výdajů za daný rok, zprávy o provádění těchto odhadů, zprávy o auditu (pokud byly audity prováděny);
  • závěry revizní komise (auditor) HOA;
  • dokumenty potvrzující vlastnická práva partnerství uvedená v jeho rozvaze;
  • zápisy z valných hromad členů HOA, jednání předsednictva HOA a revizní komise;
  • dokumenty potvrzující výsledky hlasování na valné hromadě členů HOA;
  • technická dokumentace k bytovému domu a další dokumenty související se správou domu;
  • další interní dokumenty partnerství stanovené Kodexem bydlení Ruské federace, chartou HOA a rozhodnutími valné hromady členů HOA.

Nezáleží na tom, zda je majitel domu členem HOA nebo ne. Má právo podat žádost do partnerství s žádostí o poskytnutí dokumentace, která ho zajímá, ke kontrole. V případě odmítnutí může podat odůvodněnou stížnost ke Státní bytové inspekci a okresnímu státnímu zastupitelství.

Kdo kontroluje práci HOA?

Společenství vlastníků domů je řízeno valnou hromadou členů HOA a představenstvem HOA (článek 144 bytového zákoníku Ruské federace). Mezi pravomoci valné hromady mimo jiné patří (článek 145 bytového zákoníku Ruské federace):

  • schválení ročního plánu údržby a oprav společného majetku v bytovém domě, zpráva o plnění tohoto plánu;
  • schválení odhadů příjmů a výdajů partnerství za daný rok, zpráv o provádění těchto odhadů a zpráv o auditu;
  • schválení výroční zprávy o činnosti rady HOA;
  • schválení závěru revizní komise (auditora) HOA na základě výsledků auditu roční účetní (finanční) závěrky partnerství;
  • projednávání stížností na jednání představenstva HOA, předsedy představenstva a revizní komise (auditor) HOA.

Valná hromada členů HOA volí revizní komisi, nejdéle však na dva roky. Jeho složení nemůže zahrnovat členy rady HOA (článek 150 zákoníku bydlení Ruské federace). Úkoly komise:

  • provádět audity finančních aktivit partnerství alespoň jednou ročně;
  • předložit valné hromadě členů HOA závěr založený na výsledcích auditu roční účetní (finanční) závěrky partnerství;
  • předložit valné hromadě členů HOA závěr o odhadu příjmů a výdajů za rok, dále zprávu o finanční činnosti a výši povinných plateb a příspěvků;
  • informuje valnou hromadu členů HOA o své činnosti.

Kde si mohou majitelé domů stěžovat?

Pokud nejste spokojeni s kvalitou odvedené práce v bytovém domě, můžete své námitky zaslat radě HOA. Zároveň tedy zjistíte: zda byly s dodavateli bez neshod podepsány certifikáty o provedených pracích; zda byla platba provedena v plné výši. Možná již probíhá soudní spor, o kterém nevíte.

Máte-li jakékoli stížnosti na způsob utrácení peněz, kontaktujte kontrolní komisi. Dále hodnotí proveditelnost provedení díla. Na konci roku je komise povinna předložit zprávu vlastníkům ke schválení na valné hromadě.

Pokud se domníváte, že odpovědi na vaše otázky neobsahují spolehlivé informace, můžete podat odůvodněnou stížnost Státní bytové inspekci a okresnímu státnímu zastupitelství.

Co dělat, když se zdá, že peníze obyvatel ze zvláštního účtu putují na nesprávné místo?

Peníze, které vlastníci vloží na zvláštní účet na větší opravy, mohou být v souladu s rozhodnutím valné hromady členů HOA vynaloženy pouze na kapitálové práce určené vlastníky.

ČTĚTE VÍCE
Jak se starat o vánoční hvězdu v létě?

Představenstvo HOA má právo samostatně uzavírat smlouvy o údržbě, provozu a průběžných opravách společného majetku v bytovém domě (článek 6 článku 148 zákona o bydlení Ruské federace). Ale v dokumentech je nemožné nahradit velké opravy současnými – mají různé zdroje financování. Prostředky přispívající na údržbu společného majetku jsou vynakládány na běžné opravy; a na větší opravy – peníze jdou na zvláštní účet.

Přečtěte si primární účetní dokumentaci HOA, abyste na to přišli. Pokud zjistíte porušení, obraťte se na Státní domovní inspekci a okresní státní zastupitelství, požádejte o kontrolu a nastolte otázku znovuzvolení členů rady a kontrolní komise.

Společný majetek: co to je a kdo by ho měl udržovat?

„Jsem vlastníkem bytu v šestibytovém jednopatrovém domě v obci. Zbývající byty jsou v obecním vlastnictví. Kdo je zodpovědný za výměnu korunek pod mým bytem, ​​které slouží jako základ domu? Lze je považovat za společný majetek?

Co je společný majetek?

Společné prostory v bytovém domě jsou součástí společného majetku. Nejsou součástí bytů a jsou určeny k tomu, aby sloužily více než jednomu bytovému nebo nebytovému prostoru v domě (článek 2 Pravidel pro údržbu společného majetku v bytovém domě, schválených nařízením vlády Ruské federace ze dne 13. srpna 2006 č. 491). Patří mezi ně, ale nejsou omezeny na:

  • obestavující nosné konstrukce domu (základy, nosné stěny, podlahové desky, balkónové a jiné desky, nosné sloupy atd.);
  • obestavující nenosné konstrukce domu (okna a dveře společných prostor, zábradlí, parapety apod.).

Kdo by měl udržovat společný majetek?

Majitel prostor v bytovém domě je povinen udržovat tyto prostory a podílet se na nákladech na údržbu společného majetku domu v poměru ke svému podílu (část 1 článku 158 zákona o bydlení Ruské federace). Platí za údržbu bytových prostor, společného majetku a převádí příspěvky na větší opravy.

Pokud více než 50 % celkového majetku bytového domu patří Rusku, ustavujícímu subjektu Ruské federace nebo obecnímu subjektu, místní vláda vyhlásí otevřenou soutěž na výběr řídící organizace. Na základě jeho výsledků je uzavřena dohoda s organizací, která bude dům spravovat (článek 163 bytového zákoníku Ruské federace).

Kdo by měl provádět větší opravy v bytovém domě?

Generální oprava bytového domu je odstranění závad na opotřebovaných konstrukčních prvcích společné nemovitosti, včetně jejich obnovy nebo výměny za účelem zlepšení provozních vlastností této nemovitosti (článek 1, článek 2 spolkového zákona ze dne 21. července 2007 č. 185-FZ).

V Čl. 166 bytového zákoníku Ruské federace stanoví seznam velkých oprav společného majetku v bytovém domě. To zahrnuje:

  • opravy vnitropodnikových inženýrských systémů elektro, teplo, plyn, vodovod, kanalizace;
  • opravy, výměny a modernizace výtahů, opravy výtahových šachet, strojoven a bloků;
  • oprava střechy;
  • renovace suterénu;
  • oprava fasády;
  • oprava základů bytového domu.

Tyto práce jsou prováděny na náklady fondu kapitálových oprav, který je tvořen na základě minimálního příspěvku na velké opravy zřízeného v ustavujícím subjektu Ruské federace. Seznam bytových domů v předmětu, kde se plánují zásadní opravy, je schválen v programu kraje. Vlastníci prostor v bytovém domě se mohou také rozhodnout provést větší opravy. Bude hrazeno z peněz poskytnutých jako příspěvky na velké opravy (články 166, 169, 189 bytového zákoníku Ruské federace).

Operátor oprav regionálního hlavního města přitahuje specializované dodavatele k opravě společného majetku domu (ustanovení 2, 3, část 2, článek 182 Zákona o bydlení Ruské federace).

Foto: fotobanka Freepik/@brgfx