Než se rozhodnete koupit dacha, která se vám líbí, musíte zkontrolovat dokumenty k domu a pozemku. Pokud se tak nestane, může se později ukázat, že o chatu jsou spory se sousedy, plocha pozemku je menší než deklarovaná a na zakoupeném pozemku nelze nic stavět.
Na začátku prohlídky radí odborníci ujistit se, že prodávající je skutečně vlastníkem dachy a má s ní dispoziční právo. Chcete-li to provést, musíte zkontrolovat dokumenty, které má. Nejlepší je, když prodávající může poskytnout výpis z Jednotného státního registru nemovitostí (USRN) o registrovaných právech k domu nebo osvědčení o vlastnictví chaty.
Jak zkontrolovat doklady pro daču?
Kupující si může sám objednat výpis z jednotného státního rejstříku od společnosti Rosreestr, aby provedl ověření. K tomu mu stačí znát katastrální číslo objektu. Společnost Rosreestr je povinna poskytnout informace o tom, kdo je vlastníkem chaty, jakékoli osobě, která se přihlásí. Tyto informace můžete získat na pobočkách Rosreestr, v jednom z multifunkčních center „Moje dokumenty“ (MFC) nebo zasláním žádosti prostřednictvím oficiálních stránek Rosreestr.
Jsou situace, kdy má prodávající starý list vlastnictví nebo potvrzení o dědictví. V Jednotném státním registru nemovitostí přitom není žádný údaj, že je vlastníkem. To je možné, pokud byl list vlastnictví vydán prodávajícímu před rokem 1999, kdy informace ještě nebyly zapsány do Jednotného státního registru nemovitostí. Poté musí prodávající nejprve zadat tyto informace do Jednotného státního rejstříku a teprve poté může vstoupit do transakce.
Neexistují žádné dokumenty pro prodej chaty. Co dělat?
Majitelé často používají svou dachu léta, aniž by k ní měli vůbec nějaké doklady. Pokud prodejce nemá k dači jiné doklady než zahradní knížku, nemůžete si takovou daču koupit. Zahradní kniha nepotvrzuje právo na nemovitost. Označuje pouze, že prodávající je členem neziskového partnerství zahrádkářů (SNT nebo dříve DNT).
V tomto případě se prodávající musí nejprve vypořádat s registrací dachy. Hlavní je, že má doklady potvrzující jeho práva k pozemku. Pokud je máte, můžete se přihlásit do vlastnictví domu. Nyní byla „amnestie dacha“ prodloužena. Do března 2021 mohou vlastníci registrovat práva k domu zjednodušeným způsobem, mít doklady k pozemku a objednat si vyhotovení technického plánu u katastrálního inženýra.
Jak zaregistrovat zahradnický pozemek jako vlastní?
Pokud parcela v SNT není zapsána na současného vlastníka, musíte ji nejprve začít registrovat. K tomu musíte mít jakýkoli doklad o tom, že tato půda byla kdysi vydána. Například usnesení vedení města nebo obvodu o poskytnutí pozemku.
Všechny zahradnické zahrady působící ve městě byly vytvořeny již v sovětských dobách. Typicky byl pozemek pro zahradnictví poskytnut nějakému podniku. A v 90. letech byly jednotlivé pozemky přidělovány konkrétním příslušníkům zahradnického průmyslu – jednotlivcům. Jeden ze zahrádkářů možná nebyl zahrnut v evidenci při přidělování pozemků, a tak dnes nemá ke své dači doklady. Podle zákona má do roku 2022 možnost evidovat pozemek jako svůj.
Podmínky pro registraci vlastnictví letní chaty:
- majitel chaty musí být členem zahrádkářského společenství,
- pozemek musí být tvořen územím určeným pro zahradnictví,
- k takovému pozemku by neměla být evidována žádná omezení ani věcná břemena a nemělo by se rozhodovat o jeho zabrání pro státní nebo obecní potřeby.
„Aby zahradník mohl zapsat vlastnictví pozemku, musí nejprve kontaktovat katastrálního inženýra, který musí provést měření a zpracovat schéma umístění pozemku na katastrálním plánu území. S tímto dokumentem se pak zahrádkář obrací na odbor obecního majetku a pozemkových vztahů městské správy,“ říká Natalya Kiseleva, vedoucí odboru územního hospodářství Krasnojarské správy.
Při kontaktu se správou budou vyžadovány následující dokumenty:
- schéma umístění pozemku na katastrálním plánu území zpracované katastrálním inženýrem;
- zápis z valné hromady zahrádkářů o rozdělení pozemků mezi zahrádkáře nebo jiný dokument, kterým se stanoví rozdělení pozemků v tomto zahrádkářství, případně výpis z takového protokolu nebo stanoveného dokumentu.
Obec prověří, zda byl takový pozemek zahrádkáři skutečně poskytnut, a správním aktem schválí žadatelem předložený katastrální plán území, který zohledňuje hranice pozemku zahrady. Poté zahradník získá vlastnictví pozemku zdarma.
Poté musí zahrádkář znovu kontaktovat katastrálního inženýra – objednat zaměření pozemku a vypracování plánu ohraničení pozemku. Tento dokument předkládá společnosti Rosreestr za účelem zapsání pozemku do katastru nemovitostí a zápisu vlastnictví k němu.
Jak zkontrolovat doklady k pozemku?
Kromě kontroly dokumentů pro venkovský dům musíte před nákupem zkontrolovat dokumenty pro pozemek, na kterém se nachází. Ujistěte se, že má skutečně výměru, kterou prodejce uvedl, má hranice a nikde se nekříží s hranicemi sousedních pozemků.
„Dachová amnestie“, platná od roku 2006, dala vlastníkům možnost registrovat pozemky zjednodušeným způsobem, aniž by prováděli geodetické práce. Mnoho lidí toho využilo, takže dnes každý druhý pozemek nemá hranice. Pro kupujícího je pořízení takového pozemku spojeno s riziky. Dáním peněz se může stát vlastníkem parcely, o kterou se vedou spory se sousedy.
Zda má lokalita hranice, si můžete ověřit na veřejné katastrální mapě Rosreestr. Obsahuje veškeré informace o pozemcích, jejich výměře, poloze a hranicích a také o stavbách na nich umístěných. Pro získání informací je potřeba zadat do vyhledávací lišty katastrální číslo pozemku. Pokud web nemá žádné hranice, bude v popisu uvedeno: „Bez hraničních souřadnic.“
V tomto případě by kupující měl trvat na tom, aby prodávající před transakcí provedl průzkum pozemku. O tom, jak to udělat, si můžete přečíst zde.
Odborníci doporučují přivést na pozemek katastrálního inženýra, i když má pozemek hranice. Musí provést kontrolu, porovnat skutečnou polohu místa s tím, co je zaznamenáno v dokumentech, ujistit se, že hranice, konfigurace a umístění budov na něm odpovídá tomu, co je uvedeno ve výpisu z Jednotného státního registru skutečných Majetek.
Jak zkontrolovat, co lze na pozemku postavit?
Z veřejné katastrální mapy se také dozví, jaké objekty lze na vykoupeném pozemku v budoucnu stavět. V popisu pozemku by vás měla zajímat položka „Kategorie pozemku“ a „Povolené užívání pozemku“ (přípustné hranice využití pozemku stanovené zákonem).
Při pořizování altánku byste si také měli ověřit, zda neexistují nějaká omezení ve využívání pozemku. Nachází se lokalita v zóně se zvláštními podmínkami pro využití území? Je to v hranicích ochranného pásma vod? Pokud tuto kontrolu neprovedete, můžete se stát vlastníkem pozemku, na kterém nelze nic stavět. Chaty postavené v hranicích zón se zvláštními podmínkami pro využití území lze ze zákona zbourat.
Můžete se také ujistit, že neexistují žádná omezení pomocí veřejné katastrální mapy Rosreestr. Chcete-li to provést, musíte v části „Správa map“ zaškrtnout políčko „Zóny se zvláštními podmínkami pro používání území“. A podívejte se, zda web, který vás zajímá, není součástí oblasti, kde je výstavba omezena.
Jaké dokumenty si musíte připravit při koupi chaty?
Před provedením transakce byste měli požádat prodejce o poskytnutí aktuálního výpisu z Jednotného státního registru nemovitostí. Faktem je, že informace v tomto dokumentu rychle zastarávají, takže kupující se musí ujistit, že se stav objektu nezměnil v době od vydání předchozího prohlášení. Prodávající je stále vlastníkem chaty, na domě není vloženo žádné věcné břemeno ani zástavní právo. Kromě toho bude transakce vyžadovat souhlas manžela prodávajícího k prodeji dacha, ověřený notářem. V opačném případě může být již dokončená transakce v budoucnu napadena soudním rozhodnutím.
Jak zkontrolovat plnou moc?
Pokud je prodávající chaty zastupován jinou osobou při transakci na základě plné moci, musí se kupující ujistit, že taková plná moc byla skutečně vystavena. Lze tak učinit na stránkách Spolkové notářské komory, kde funguje služba kontroly plných mocí. Když znáte datum vydání dokumentu, číslo a příjmení notáře, který jej ověřil, musíte tyto informace zadat do vyhledávače a uvidíte, zda v systému existuje plná moc s takovými údaji.
Jak sestavit kupní a prodejní smlouvu na letní dům při koupi chaty?
Smlouvu o prodeji a koupi chaty lze uzavřít jednoduchou písemnou formou. To znamená, že si jej prodávající a kupující mohou připravit sami. Je důležité, aby byly uvedeny všechny podstatné podmínky transakce.
Základní podmínky kupní a prodejní smlouvy dacha:
- údaje o pasu kupujícího a prodávajícího;
- adresy jejich bydliště;
- označení předmětu, který se prodává (jeho adresa, oblast, katastrální číslo);
- Prodejní cena.
Skutečnost, jak uzavřít kupní a prodejní smlouvu, si můžete přečíst zde.
Pokud správně provedete všechny potřebné kontroly při nákupu letního domu, budete se moci chránit před situací, kdy se někdo pokusí napadnout obchod u soudu.
