Ne všechny pozemky lze použít pro osobní účely, včetně výstavby obytné budovy. Řekneme vám, jaké kategorie a typy povoleného využití pozemků existují a co byste měli zvážit, pokud se rozhodnete na místě postavit dům.
Kategorie webu a typ povoleného použití – co to je?
Okamžitě stojí za zmínku, že se jedná o dva různé pojmy. Kategorie pozemku je širší pojem, který označuje popis vlastností území a právní režim jeho využití. Zemský zákoník stanoví pouze sedm takových kategorií, přičemž každá z nich naznačuje jiné zamýšlené využití půdy.
V závislosti na kategorii pozemků existují různé typy povoleného využití pozemků nebo VRI. Pojem VRI je tedy svou povahou objasňující a odráží dostupné způsoby použití webu v rámci kategorie.
Jak zjistit VRI webu
Kategorii pozemku a způsob jeho povoleného využití lze zjistit v pozemkových dokumentech (zejména ve výpisu z Jednotné státní evidence nemovitostí).
Můžete také použít pro tyto účely veřejná katastrální mapa Rosreestr. Informace jsou poskytovány zdarma a pro jejich získání stačí znát katastrální číslo pozemku, o kterém chcete vědět.
Na jakém pozemku můžete postavit soukromý dům?
Individuální výstavbu lze provádět pouze na pozemcích následujících kategorií:
- pozemky obydlených oblastí;
- zemědělských pozemků.
Pozemky obydlených oblastí (sídel) – jedná se o pozemky v hranicích osídlených území a sídel, určené k jejich výstavbě a rozvoji. Pozemky v této kategorii jsou vhodné pro rezidenční zástavbu různých výšek (jedno i vícebytové bytové domy), výstavbu venkovských a zahradních domků a hospodaření. Součástí sídel jsou také veřejné obchodní, výrobní, rekreační oblasti a inženýrská a dopravní infrastruktura. Hranice sídel oddělují pozemky této kategorie od pozemků jiných kategorií.
Zemědělská půda — jedná se o území nacházející se mimo obydlené oblasti, která jsou využívána k zemědělské výrobě. Patří sem i pomocná zařízení: silnice a komunikace, nádrže pro zavlažování, zařízení pro prvotní zpracování zemědělských produktů, ochranné výsadby kolem polí a podobně. Zemědělská půda zahrnuje zemědělskou půdu, pozemky pro zahradnictví a zelinářství, pozemky pro zemědělskou výrobu.
Výstavba na pozemcích těchto kategorií je možná v souladu s urbanistickými předpisy a plány rozvoje, které určují místní úřady v závislosti na zóně a typu povoleného využití pozemku. Například na pozemcích určených pro individuální bytovou výstavbu nelze postavit výškovou budovu a naopak.
Druhy povoleného využití pro stavbu domu
Druh povoleného využití lokality určuje, k jakým účelům lze pozemek využít: pouze k hospodaření, k rekreaci, k celoročnímu bydlení.
Všechny VRI jsou kombinovány podle účelu v klasifikátoru spravovaném společností Rosreestr. Nyní takový klasifikátor obsahuje 158 druhů, které lze rozdělit do 5 hlavních skupin:
- zemědělství, pěstování zeleniny, chov dobytka
- rezidenční development a veřejné služby
- zdravotnická zařízení, vzdělávání a osvěta, zařízení silniční infrastruktury
- rekreační a rekreační oblasti (sport, myslivost, rybolov)
- lesy, rybníky atd.
A pouze 6 typů (ze 158) je vhodných pro individuální výstavbu nebo hospodaření. Navíc pouze čtyři z nich jsou vhodné pro výstavbu obytného domu nebo chaty a dva jsou vhodné pouze pro osobní vedlejší pozemky nebo zahradnictví bez práva stavět něco jiného než skleníky nebo kůlny (není možné stavět investiční objekty).
Individuální bytová výstavba (individuální bytová výstavba)
Pozemky pro individuální bytovou výstavbu se vždy nacházejí v obydlených oblastech.
Pozemek patří k individuální bytové výstavbě, pokud je ve výpisu z Jednotné státní evidence nemovitostí v řádku „druh povoleného využití“ uvedena jedna z následujících charakteristik:
- pro individuální bytovou výstavbu;
- jednotlivé obytné budovy
- na údržbu (ubytování) nebo provoz bytového domu
- pozemek pro bydlení (individuální nebo pro potřeby bydlení)
- pozemek pro bydlení (pro potřeby bydlení)
- pro soukromé domácnosti
- nízkopodlažní rezidenční zástavba
- pro jiné typy rezidenční zástavby
Tento pozemek je určen k výstavbě rodinného domu. V tomto případě musí mít postavená obytná budova výšku nejvýše 20 m (ne více než 3 nadzemní podlaží).
Pros
- Dokončený dům bude mít svou vlastní poštovní adresu, což znamená, že se budete moci trvale zaregistrovat
- Je zde infrastruktura, inženýrská a technická podpora, za jejíž vytvoření je odpovědná správa lokality
- Poměrně snadný přístup k hypotékám včetně programů se státní podporou, tedy hypotékám s nízkou sazbou
- Možnost využití dalších podpůrných opatření vlády (mateřský kapitál, další benefity).
Zápory
- Hlavní nevýhodou je cena. Pozemky pro individuální bytovou výstavbu většinou nejsou levné.
- Vysoké daně. Vzhledem k tomu, že katastrální hodnota pozemku je vyšší, základ daně je odpovídajícím způsobem vyšší ve srovnání s pozemky s jiným VRI.
- Zamýšlené použití. Stavba domu musí začít nejpozději do 3 let od zakoupení pozemku. V opačném případě hrozí bezúplatné zabrání pozemku státem.
Soukromý pozemek pro domácnost (osobní vedlejší pozemek)
Jedná se o druh povoleného užívání pozemku, který zajišťuje výstavbu domu nebo chaty a údržbu pozemku pro domácnost.
Pozemky soukromé domácnosti na pozemcích obydlené oblasti a soukromé pozemky na zemědělských pozemcích jsou dva různé VRI, dva různé soukromé pozemky.
Pozemky soukromých domácností nacházející se v hranicích obydlených oblastí se nazývají osobní pozemky. Lze je využít ke stavbě domů k trvalému bydlení nebo zahradních domků (dach), jakož i ke stavbě užitkových staveb.
Pozemky soukromých domácností umístěné mimo obydlené oblasti se nazývají polní pozemky. Zde je zakázána výstavba jakýchkoli investičních zařízení, s výjimkou pomocných budov.
To znamená, že pokud povolené využití naznačuje, že pozemek je určen pro osobní vedlejší pozemky (pozemek usedlosti), lze na něm postavit bytový dům.
Pokud čára VRI označuje „provádění osobního vedlejšího hospodaření na polních pozemcích nebo pěstování zeleniny“, pak je výstavba investičních zařízení zakázána. Je povolena pouze výstavba pomocných budov (například pro skladování plodin nebo zařízení).
Pros
- Všechny možnosti, které se nabízejí pro individuální bytovou výstavbu, jsou dostupné i pro osobní pozemky. Ale neudělejte chybu s kategorií pozemků tím, že si je spletete s polními parcelami.
- V některých případech lze osobní pozemek převést na individuální bytovou výstavbu a tím zvýšit jeho hodnotu.
Zápory
- Jak již bylo řečeno, na polních místech je zakázána výstavba. Za nevhodné využití pozemků jsou poskytovány pokuty včetně demolice nepovolených staveb.
DNP nebo DNT (neziskové partnerství/partnerství dacha)
Jedná se o sdružení několika letních chat, z nichž na každé musí majitelé postavit alespoň malý dům. Zeleninová zahrádka nebo zahrada – na žádost majitele. Pozemky DNP/DNT mohou být umístěny jak v obydlených oblastech, tak mimo ně – na zemědělské půdě.
Takové pozemky jsou určeny především pro stavbu letní chaty, a proto je nutné na nich postavit zahradní domek (dáma) nebo obytný dům. Ale zda bude mít dům zahradu nebo postele, je na vašem rozhodnutí.
Kvůli změnám v 217-FZ již od roku 2019 není tak známý pojem jako „dacha“ a vše s tím spojené. Nyní mohou občané vytvářet pouze nezisková partnerství pro zahradnictví (SNT) a zeleninové zahradnictví (ONT) – namísto DNP nebo DNT. Stavět lze pouze zahradní domky, ne chaty. Všechny dříve existující spolky dacha se automaticky staví na roveň zahradnickým spolkům.
Zároveň jsou všechny domy na DNP/DNT, o kterých byly údaje zapsány do Jednotného státního registru nemovitostí před rokem 2019 pod značkou „bytový dům“, uznány jako budovy pro bydlení. Zbývající stavby (sezónní nebo pomocné využití) jsou považovány za zahradní domky.
Pozemky DNP/DNT mohou mít ve výpisu z Jednotného státního rejstříku také následující typy povoleného využití:
- dacha pozemek
- pro dachaření
- pro stavbu venkovského domu
SNT (zahradní neziskové partnerství)
Jedná se o spojení několika pozemků pro zemědělskou činnost, nikoli pro rekreaci (jako v DNP). Všechny ostatní aktivity jsou zde vedlejší. Na pozemcích SNT není zakázáno stavět domy a hospodářské budovy pro pěstování a skladování plodin.
Pokud se SNT nachází v hranicích obydlené oblasti, je na místě přípustná výstavba obytných nebo zahradních domků. Na tyto stavby se vztahují obdobné požadavky jako na individuální bytovou výstavbu (výška do 20 metrů, maximálně 3 nadzemní podlaží).
Pozemky SNT mohou mít ve výpisu z Jednotného státního rejstříku také následující typy povoleného využití:
- zahradní pozemek
- pro zahradničení
- pro zahradničení
Buďte opatrní, při „zahradnictví“ VRI (pro hospodářské činnosti, včetně zemědělské půdy spojené s pěstováním víceletého ovoce a bobulovin, hroznů a jiných víceletých plodin) je zakázána jakákoliv výstavba. Takové plochy jsou určeny pouze pro pěstování plodin.
Pros
- Cena a daně jsou nižší než individuální bytová výstavba
- úrodní půda
- Možnost volby: postavit dům nebo ne (je ale důležité se rozhodnout, jaký dům postavíte – zahradní domek bez možnosti registrace nebo obytný)
Zápory
- Pozemky zde mají skromnou velikost (ne více než 15 akrů)
- Majitel platí za komunikaci
- V takových domech mohou být problémy s registrací
Proč vznikají problémy při registraci u domů DNP a SNT? Důvodem je, že takové domy, které se nenacházejí v obydlených oblastech, prostě nemají adresu. V tomto případě, abyste se mohli zaregistrovat, budete muset provést prohlídku domu a získat soudní rozhodnutí, že dům je vhodný k bydlení.
ONT (zahradnická nezisková partnerství)
V rámci ONT se sdružují pozemky s druhem povoleného využití “zahradničení” . Na takových pozemcích můžete stavět pouze hospodářské budovy a pěstovat plodiny pro vlastní potřebu. Výstavba investičních projektů na takových místech není povolena.
Pros
- Cena a daně jsou nižší než individuální bytová výstavba
Zápory
- Investiční výstavba je zakázána
- Lze použít pouze na zahradu
- Pravidelné příspěvky
Která tři písmena vybrat
Odpověď spočívá v účelu, pro který se pozemek kupuje nebo používá:
- Jaké budovy jsou potřeba
- Potřebuji dům k trvalému pobytu/přihlášení?
- Stačí zahradní domek (pro přechodný pobyt)
- Finanční příležitosti
- Nutnost hypotéky
Kterýkoli z uvedených pozemků lze v rámci programu zakoupit s hypotékou od Sberbank “venkovský statek” . Také v rámci tohoto hypotečního programu je možné postavit zahradní domek (s koupí pozemku nebo na vlastním pozemku).
Pro výstavbu bytového domu (s pořízením pozemku i na pozemku) je k dispozici základní program s hypotékou od Sber “Výstavba bytového domu” , stejně jako všechny programy s státní podpora .
Důležité! Mezi statusem stavby „obytný dům“ a „zahradní dům“ je velký rozdíl. I když jsou fyzické parametry nemovitosti vhodné k trvalému bydlení, ale v katastru je zapsán „zahradní domek“, nebude možné se tam zapsat. Rovněž jsou pro takový objekt uzavřena opatření státní podpory (například mateřský kapitál nebo zvýhodněná hypotéka),
Abyste měli jistotu, že na místě lze postavit dům a že takový objekt bude evidován jako bytový, doporučujeme obdržet oznámení o souladu parametrů stavby se stanovenými požadavky.
Odpovědi na oblíbené otázky
Proč měnit VRI pozemku?
Druh povoleného užívání pozemku se musí změnit/stanovit v těchto případech:
- pokud jsou na místě plánovány činnosti, které stávající VÚV nezajišťuje
- není-li stanoveno VRI pozemku
Důležité! Změna druhu povoleného užívání pozemku může mít za následek změnu jeho katastrální hodnoty, jakož i změny výše daně z pozemku.
Pokud používání stránek není v souladu se zavedeným VRI, může nést odpovědnost vlastník. Například při stavbě domu na soukromém pozemku (určeném pouze pro zemědělskou činnost) může být dům jako nepovolená stavba zbourán a majitel může být pokutován.
Jak změnit typ povoleného použití?
Krok 1. Zjistěte VRI, které web může mít.
- Chcete-li zjistit, zda byla v lokalitě v místě lokality přijata Pravidla využití a rozvoje území (PLR), najdete je online (na webu místní správy nebo prostřednictvím FSIS TP )
- Pokud PZZ existuje, vyžádejte si z nich výpis, a to Územní řád a územně plánovací mapy – tyto dokumenty lze vyvěsit na webu místní správy
- Zobrazit dostupné VRI pro územní zónu, do které lokalita patří: základní nebo podmíněně povolená
Krok 2. Pokud je požadované VRI mezi hlavními, podejte žádost a výpis z PZZ společnosti Rosreestr o změnu VRI lokality z těch hlavních dostupných v územních předpisech. To lze provést:
- v papírové podobě při osobní návštěvě MFC
- v elektronické podobě prostřednictvím vašeho osobního účtu na oficiálních stránkách Rosreestr nebo na portálu Státních služeb
- poslat Rosreestr poštou
Krok 3. Pokud je požadovaný VRI mezi těmi, které jsou podmíněně povoleny, je nutné získat povolení k instalaci takového VRI pro daný web. Postup je následující:
- Pošlete žádost a potřebný balík dokumentů oprávněnému vládnímu orgánu – je lepší zkontrolovat dokumenty u úřadů (například v Moskevské oblasti je to ministerstvo majetkových vztahů)
- Počkejte na výsledek veřejného slyšení – pokud je rozhodnutí kladné, předejte toto rozhodnutí společnosti Rosreestr
V jakých případech není možné změnit VRI webu?
Typ povoleného použití webu nelze změnit v následujících případech:
- pozemek byl prodán v dražbě (platí pro pronájem pozemků ve vlastnictví státu)
- pozemek je pronajat k zamýšlenému využití
- PZZ pro požadované VRI stanoví maximální rozměry a parametry, které neumožňují provádět činnosti v souladu s tímto VRI.
- pozemek se nachází na pozemcích, na které se urbanistické předpisy nevztahují nebo pro které nejsou zřízeny
- půda je ve vlastnictví státu a je pronajímána bez výběrového řízení na výrobu produktů nahrazujících dovoz
