Mnoho obyvatel Moskvy a dalších měst naší rozlehlé země má daču, kam pravidelně chodí na grilování nebo pěstují zeleninu, bobule a ovoce na vlastní zahradě. Ne každý majitel však venkovské domy a pozemky v praxi využívá, a proto nemovitost ladí, objekt ztrácí provozní vlastnosti, záhony zarůstají plevelem vyšším než lidská výška. V takové situaci by prodej dači bylo rozumné rozhodnutí.
Specialisté společnosti Asterra Development vypracovali akční plán, jehož dodržování vám pomůže rychle se rozloučit s vaším předměstským majetkem.
Výběr vhodného času
Chaty se často používají k bydlení během teplé sezóny. Kvůli sezónnímu faktoru se ceny takových nemovitostí mění v různých obdobích: na jaře a v létě letní obyvatelé zvyšují cenu a v zimě jsou naopak loajálnější k cenám. Proto je nejlepší čas na prodej letního domu na jaře. V tomto období jsou průměrné ceny zpravidla o 12-18% vyšší. Rozdíl může být markantnější, ale v těžkých dobách pro ekonomiku země jsou rozdíly v ceně často méně zřejmé.
Podle odborníků z Asterra Development je od března do října pozorován nárůst poptávky po dach.
Z každého pravidla existují výjimky, a proto mnoho majitelů nabízí své letní domy k prodeji během zimní sezóny. To se často týká objektů s různými strukturálními defekty ve struktuře, které se snaží skrýt na pozadí sněhu. V období od prosince do února je na venkovském trhu s nemovitostmi relativní klid, protože pozemek je pokryt „sněhovou pokrývkou“, což ztěžuje hodnocení krajiny území. Kvůli tomu při prodeji v zimní sezóně nepočítejte ani s maximálními výnosy.
Sběr potřebné dokumentace
Věci je potřeba vyřešit papíry v přípravné fázi – pokud nejsou doklady k prodeji připraveny, doporučujeme začít s jejich vyřizováním co nejdříve, abyste je po teplém období měli ve svých rukou. Jde o to, že v podmínkách nízké poptávky je jen málo kupujících ochotno čekat, až doplníte chybějící papíry.
Specialisté společnosti Asterra Development sestavili krátký kontrolní seznam týkající se požadovaných dokumentů:
- Titulní listiny (samostatné pro venkovský dům a pozemek samotný): výpis z Jednotného státního rejstříku v listinné podobě lze vyžádat u MFC. Elektronický dokument ale můžete obdržet i na portálu Služby státu.
- Zeměměřické papíry: k prodeji jsou vyžadovány dokumenty definující hranice pozemku a potvrzující absenci sporů s majiteli sousedních chat. Pro objednání katastrálního pasu na pozemek můžete využít webové stránky Rosreestr nebo navštívit pobočku MFC. A abyste získali technický plán, musíte jít do ZISZ (někdy papírování trvá až dva až tři měsíce).
- Dokument potvrzující platbu za energie: protože otevřené dluhy se mohou stát překážkou prodeje dacha, musíte navštívit zahradnické neziskové partnerství (SNT), abyste získali osvědčení o absenci dluhů.
- Písemný souhlas každého vlastníka nemovitosti (v případě spoluvlastnictví nemovitosti). Pokud je druhý vlastník nezletilý, pak je nutné získat souhlas od opatrovnických orgánů.
Důležité! Ke shromažďování listin je třeba přistupovat velmi opatrně a vážně, protože jakákoliv chyba vás může stát zdržení při prodeji nebo ztrátu skutečného kupce.
Při vyplňování papírování musíte mít jasnou představu o tom, jak lze web používat. Využívání pozemků SNT má tedy některé rysy a pozemky osobních pobočných pozemků mají jiné. Nejjednodušším úkolem je prodat letní dům na místě, které je určeno pro individuální bytovou výstavbu.
Důležitým bodem je soulad dokumentárních a skutečných parametrů pozemku dacha, stejně jako dodržení všech požadavků a stavebních norem, včetně zachování odklonů od hranic. Pokud má nemovitost omezení nebo zákazy (například je součástí vodního ochranného nebo hygienického pásma), mohou při vlastním prodeji nastat vážné potíže. Je také potřeba počítat s tím, že prodat neregistrované chaty i za lákavou cenu je extrémně obtížné, proto doporučujeme postarat se o registrační proceduru předem.
Důležité! V současné době je v Rusku stále platný zákon o amnestii dacha, takže pokud není venkovský dům oficiálně vaším majetkem, můžete použít zjednodušený registrační postup.
Pečlivá příprava místa a domu
„Podle oblečení“ se setkávají jak s lidmi, tak s nemovitostmi, a proto, abyste z prodeje získali co nejvíce, musíte dači dát prodejný vzhled. Minimální požadavky na vlastníky jsou odstranit z území vše nepotřebné: odstranit odpadky, suché větve nebo ořezat kmeny stromů, odstranit houštiny, vyplnit kaluže a díry, vyčistit cesty od nečistot. Stávající zahradní nářadí je potřeba kompaktně složit na jedno místo, plot a bránu natřít.
Udržováním pořádku budete připraveni na urgentní předvedení nemovitosti, což zvyšuje šance na úspěšné nalezení skutečného kupce. Upravený areál a uklizený dům k vám lidi podvědomě přitáhnou.
Pokud mluvíme o dači samotné, doporučujeme odstranit zchátralý, rozbitý nábytek a nefunkční zařízení, zaprášené a vybledlé textilie. Předměty interiéru, které jsou v dobrém stavu, je třeba vyčistit a umýt, odstranit pavučiny, otřít okna a dvojitá okna, pověsit reprezentativní závěsy (můžete použít ty nejlevnější, ale jsou čisté a uklizené). Volné tapety a dokončovací materiály je třeba nalepit nebo dokonce vyměnit.
Jak ukazuje praxe, skuteční kupující kontrolují funkčnost komunikace, takže se musíte postarat o spolehlivost elektrického vedení, plynových spotřebičů a instalatérských výrobků. Další a významnou výhodou bude přítomnost nezávislého znaleckého posudku potvrzujícího dobrý stav venkovského domu a provozuschopnost komunikací.
Stanovení přiměřené hodnoty nemovitosti
Šance rychle najít kupce přímo závisí na adekvátnosti cenovky. Ke stanovení nákladů na daču by se mělo přistupovat co nejpečlivěji a nejrozumněji. Neexistuje jediný vzorec pro výpočet cen, protože tvorba ceníku pro příměstské nemovitosti závisí na mnoha faktorech:
- umístění, vzdálenost od velkého města;
- plocha pozemku;
- typ a parametry domu;
- dostupnost inženýrských sítí;
- potenciál rekreační vesnice;
- rozvoj okolní infrastruktury (dopravní uzly, přítomnost společensky významných zařízení a podniků, lesy a nádrže);
- stav pozemku atd.
Důležitým bodem při určování ceny dachy jsou sousedé. Je nepravděpodobné, že někdo bude chtít koupit pozemek s budovou, pokud v sousedství žijí pouze dysfunkční lidé, kteří vedou nemorální způsob života.
Všimněte si, že mnoho majitelů svou nemovitost značně nadhodnocuje, a proto jsou nuceni hledat kupce měsíce či dokonce roky. Střízlivé posouzení je důležité zejména v případě starých budov, které každoročně chátrají. Pro co nejpřesnější posouzení vaší dachy doporučujeme prostudovat inzeráty na prodej nejpodobnějších venkovských nemovitostí a také sledovat dynamiku změn hodnoty. Můžete se také obrátit na znalecké společnosti s žádostí o pomoc.
Způsoby, jak přilákat kupující
Pro úspěšný prodej dacha je potřeba správně sestavit text inzerátu, který by měl být nejlépe doplněn kvalitními fotografiemi, které nemovitost představují z jejích nejlepších stránek. Je žádoucí, aby reklama byla smysluplná, ale ne příliš prostorná. Text musí uvádět hlavní charakteristiky a výhody dachy. Důležitým bodem je uvedení vzdálenosti od města, nádraží a zastávek MHD a dostupnost komunikačních systémů.
V žádném případě neuvádějte zkreslené informace, protože to kupujícího odpudí. V ceně by měly být zohledněny stávající nedostatky a inzerát by měl vycházet z kladných stránek nemovitosti.
Před napsáním inzerátu doporučujeme prostudovat text nabídek jiných prodejců. Měli byste se podrobně seznámit s reklamami, které vás při povrchním sledování zaujaly nejvíce. Odtud můžete zkopírovat základní znění a „triky“.
V každém případě nezapomeňte naslouchat sami sobě – sestavte inzerát tak, jak byste jej chtěli vidět jako kupující.
Chcete-li přidat fotografie, musíte pořídit jasné obrázky s dobrým fotoaparátem, zvolit správné osvětlení, úhly a rozložení. Na fotografii by neměly být žádné zbytečné detaily – pouze ty nejužitečnější a nejziskovější. Pro hlavní obrázek si můžete vybrat detailní záběr dachy a pro přílohu můžete pořídit podrobnější snímky verandy, květinového záhonu, lázeňského domu, dobře upravených zahradních stromů atd.
Po přípravě inzerátu byste měli vybrat vhodná místa pro jejich umístění. Je třeba vybírat velké a oblíbené stránky s velkým počtem návštěvníků. Jak ukazuje praxe, je lepší zaplatit trochu za zveřejnění reklamy ve skupinách sociálních sítí a místních tištěných médiích, než používat bezplatné služby – jen pár tisíc rublů vás může desetkrát přiblížit k požadovanému kupci.
Zobrazení majetku země
Důležitým bodem v procesu prodeje dachy je osobní kouzlo a příjemná komunikace s kupujícími. I když jste od přírody nekomunikativní člověk, musíte být připraveni se kdykoli setkat s lidmi, abyste jim ukázali a podrobně řekli o své letní chatě.
Doporučujeme předem sestavit seznam hlavních bodů, které je potřeba s kupujícími projednat – to platí jak o přednostech nemovitosti, tak o jejích nedostatcích. Jak ukazuje praxe, i za přítomnosti vážných problémů s dachou najdou přátelští a poslušní majitelé zákazníky ke koupi mnohem rychleji než nevrlí majitelé dobrých nemovitostí, kteří lidi od první věty odstrčí. Přesto je nutné dodržet formát obchodní komunikace – „nezatěžovat“ lidi vulgárními anekdotami a nudnými historkami o vašem životě, i když se týkají nemovitosti na prodej.
Pokud objektivně rozumíte mnoha vážným nedostatkům vaší dachy, je vhodné okamžitě přijít s klidnou odpovědí na každé „mínus“, a problematické věci pak kupující tolik nevyděsí. Střízlivá reakce a rozpoznání vad, stejně jako ochota smlouvat, vždy přiláká lidi ke zhlédnutí.
Vypracování kupní smlouvy
K dokončení transakce je nutná kupní a prodejní smlouva, která je vyhotovena ve třech kopiích: pro majitele, kupujícího, notáře nebo jiného účastníka, který transakci zaregistruje v Rosreestr. Smlouva musí obsahovat:
- Celé jméno, pasové údaje všech účastníků;
- fyzická adresa, katastrální číslo, technické parametry pozemku a budovy;
- prodejní cena;
- způsob převodu prostředků (hotovost, bankovní převod, bankovní akreditiv);
- doložky s právy a povinnostmi každé strany;
- souhlas vlastníků;
- datum, místo podpisu;
- podpisy účastníků.
Důležité! Smlouva musí obsahovat samostatné ceny za pozemek a venkovský dům. V případě potřeby můžete vystavit dva samostatné dokumenty.
Dohodu si můžete sepsat sami, ale je lepší vyhledat pomoc u profesionálů, kteří vám pomohou udělat vše v přísném souladu s platným zákonem.
Převod vlastnictví, placení daně
Existují tři možnosti, jak získat peníze za prodej dachy:
- před podpisem smlouvy;
- po podpisových a registračních procedurách;
- při podpisu, ale před registrací v Rosreestr.
První dvě možnosti obvykle kupujícímu a prodávajícímu nevyhovují, takže třetí způsob převodu prostředků je optimální. Aby se kupující před registrací transakce a převzetím vlastnických práv k dači netrápil, je vhodné vystavit prodávajícímu písemné potvrzení o převodu peněz.
Registrace transakce nákupu a prodeje pro letní dům trvá zpravidla 7–10 dní.
Stojí za zvážení, že při prodeji venkovského domu a pozemku je nutné zaplatit daň z příjmu fyzických osob ve výši 13%. Chcete-li to provést, musíte vyplnit prohlášení 3-NDFL a odevzdat ho finančnímu úřadu do 30. dubna následujícího roku – tj. pokud je transakce provedena v roce 2023, pak se prohlášení podává do 30.04.2024.
Důležité! Pokud se dacha prodává za cenu (nebo nižší), za kterou jste ji kdysi koupili, nemusíte platit daň, protože transakce nepřinesla zisk.
Stojí za zvážení, že v některých případech se prohlášení vůbec nepodává:
- majetek vlastněný déle než 5 let;
- platnost vlastnického práva minimálně 3 roky, pokud je od státu získáno privatizací darem od manželů / rodičů / dětí, jako dědictví, na základě dohody o rentě;
- Dacha je jedinou nemovitostí ve vlastnictví prodávajícího.
Pokud potřebujete pomoci s prodejem vaší dachy, neváhejte kontaktovat Asterra Development. Co nejdříve vyřídíme potřebné dokumenty a najdeme kupce, který pro vás uzavře obchod za nejvýhodnějších podmínek.
Přečtěte si novinky našeho časopisu ve vhodném formátu na jedné z našich publika:
- venkovský statek
- Pozemky
